Cześć.
Jestem Damian i mów mi proszę na "Ty" - tak o wiele łatwiej będzie nam się rozmawiało :)

Odpowiadając wprost na pytanie "czy miałem przygotowanie do inwestowania", powiem nie, nie miałem żadnego przygotowania takiego jak (książki, szkolenia, kursy czy rozmowy z innymi inwestorami).

Inwestowanie w nieruchomości zacząłem w 2000r. (miałem wtedy 22 lata) od zakupu lokalu użytkowego, w którym od 1980r. mój tata i dziadek prowadzili zakład szewski. W lokalu tym pracowała także moja mama i to tak na prawdę dzięki niej kupiłem ten nieruchomość. Dzięki niej nie znaczy wprost, że to ona dała mi pieniądze czy wszystko załatwiła. Dzięki niej to znaczy z uwagi na nią. Moja mama siedziała w zakładzie szewskim po 8 godzin dziennie, obsługiwała marudnych (jak to w usługach) Klientów, zaopatrywała zakład w towar i zajmowała się księgowością.

Chciałem po prostu pomóc mamie i pozwolić jej przejść na zasłużony odpoczynek w wieku 45 lat. Jak czytałaś książki Kiyosakiego to pewnie wiesz, że najważniejsze jest aby znaleźć sobie powód dla którego chcemy "robić pieniądze" (inwestować, pomnażać, itp.). Jeśli chcesz inwestować po prostu dla pieniędzy, a nie wiesz co później z nimi zrobisz i jak zmienią Twoje życie to masz marne szanse na sukces. Na prawdę najważniejsza jest motywacja i znalezienie sobie konkretnego celu. Dla mnie wtedy w 2000r. była to pomoc mamie (tacie także), a teraz moim celem inwestowania jest przejście na godną "własną emeryturę", która da mi możliwość podróżowania i przebywania w dowolnym miejscu na naszej pięknej planecie a może także na innych planetach (turystyczne podróże na księżyc są już możliwe) :)

Ta "własna emerytura" to po prostu przychody z wynajmu nieruchomości kupionych za pieniądze Najemców. Wystarczy kilkanaście małych mieszkań w niedużym mieście (np. takim jak Nysa 50 tys. mieszkańców), żeby spokojnie żyć całą rodziną, a nawet jeszcze pomagać innym.

Wróćmy do zakupu tego lokalu. Lokal położony był (jest) na parterze, przy głównej handlowej ulicy miasta, miał 50m2. Zanim jeszcze pomyślałem o posiadaniu lokalu na własność (dotychczas lokal był dzierżawiony o Urzędu Miasta) wpadłem na pomysł żeby zarabiać na jego wynajmie. Do prowadzenia zakładu szewskiego wystarczyłoby spokojnie połowa tego lokalu więc go po prostu podzieliłem ścianką działową i wstawiłem dodatkowe drzwi wejściowe w miejscu jednego z okien. Wszytko zrobiłem legalnie, uzyskując niezbędne zgody (zgody załatwiała moja mama bo to ona była Najemcą lokalu). Do podziału lokalu musiałem poświęcić moje nowe Cinquecento. Sprzedałem je wtedy jak dobrze pamiętam za jakieś 13.000 zł. i wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży włożyłem w kapitalny remont  i  podział na 2 oddzielne lokale. Nigdy nie rajcowały mnie za bardzo auta, jakoś instynktownie wiedziałem że prawdziwą wartość moją nieruchomości.

50 metrów od naszego lokalu, moi koledzy prowadzili sklep z perfumami i to także oni pomogli mi podjąć decyzję o podziale lokalu. Nie pomogli mi oni doradzając mi to i owo, pomogli mi w ten sposób, że dowiedziałem się od nich ile płacą za wynajem swojego lokalu. Ich lokal miał dokładnie 10m2 (mały ale całkowicie im wystarczał na początek ich działalności), a czynsz najmu jaki płacili właścicielowi lokalu wynosił wtedy 800 zł. W 2000r., 800 zł. a nawet mniej zarabiali miesięcznie ludzie pracujący w połowie nyskich sklepów i innych firm. Jak więc usłyszałem ile kasy ktoś od nich dostaje każdego miesiąca nic nie robiąc, to już wiedziałem, że wynajem nieruchomości jest bardzo dobrym biznesem.

Zacząłem remont lokalu, podzieliłem go, no i wpadłem na 'wspaniały pomysł" prowadzenia w nim swojej działalności. Chciałem tak jak moi koledzy prowadzić sklep z perfumami (trochę innych marek żeby nie robić im konkurencji). Jednak bardzo szybko bo chyba po 3 miesiącach zamknąłem ten biznesik. Myślałem że prowadzenie sklepu to tylko zakup i sprzedaż towaru. Nie wiedziałem, że trzeba kupić odpowiedni towar i że trzeba umieć go jeszcze sprzedać. Bardzo dobrze że tak zakończyła się moja pierwsza własna firma, bo po  jej zamknięciu pozostał mi pusty lokal o powierzchni 25m2 w bardzo dobrym punkcie miasta.

Jak powiedziałem moim kolegom (Marcinowi i Robertowi) z perfumerii "Roma" o tym, że zamykam swój perfumowy biznes, to oni zaproponowali mi, że wynajmą lokal ode mnie. Lokal był ponad 2 razy większy od lokalu który oni wynajmowali. Wspólnie ustaliliśmy czynsz najmu na kwotę 1,200 zł. miesięcznie. Dla mnie były to naprawdę duże pieniądze. Pieniądze, które spadały mi co miesiąc na konto bankowe, podczas gdy ja nie musiałem wykonywać już żadnej pracy. To właśnie najbardziej cenię w nieruchomościach, zarabiają mi pieniądze kiedy śpię, czytam książki a nawet wtedy gdy leżę na pięknych plażach Kenii i piję mleczko ze świeżego kokosa :)  Wystarczy tylko kupić (lub tanio wynająć) i przygotować nieruchomość do wynajmu, znaleźć najemcę i tyle. Są jeszcze jakieś czynności które trzeba wykonać ale jak kiedyś policzyłem zajmują mi one najwyżej 1 dzień w roku. Przez pozostałe 364 dni nieruchomość pracuje dla mnie sama.

Jak widzisz nie byłem jeszcze właścicielem nieruchomości a już ją legalnie wynajmowałem (miałem zgodę od urzędu miasta na podnajem części lokalu,  a umowa najmu była sporządzona na moich rodziców).

Po tym jak dogadałem się z kolegami co do wynajmu, po tym jak uświadomiłem sobie, że nie będę musiał szukać żadnej pracy a będę zarabiał więcej od większości moich ówczesnych kolegów, strach utraty tego cudownego źródła przychodów poruszył mnie do jeszcze większego działania. Dowiedziałem się jak i czy w ogóle można wykupić ten lokal od urzędu miasta. Tak się złożyło, że nasza sąsiadka (sąsiadka prowadząca sklep obok) właśnie także chciała wykupić lokal na własność i miała juz kompletne informacje na ten temat.

Okazało się, że obecny najemca lokalu ma prawo pierwokupu i może kupić go za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę. Wystarczyło wpłacić 10% wyceny lokalu i koszty notarialne aby stać się jego właścicielem, pozostałą część ceny urząd mógł rozłożyć na niskooprocentowane raty  na okres 10 lat. Rodzice złożyli więc wniosek do urzędu miasta o wykup lokalu. Nie mieliśmy prawie żadnych oszczędności, nawet 10% wyceny nieruchomości, która i tak była bardzo niska bo wynosiła coś ponad 65 tys. zł. Lokal wyceniono tak nisko ponieważ wzięto pod uwagę, że moi rodzice wyremontowali go całkowicie z własnych środków, dodatkowo otrzymali bonifikatę ponieważ byli najemcami lokalu już ponad 20 lat.

Brak pieniędzy (około 8.000 zł.) jakie potrzebowaliśmy na wykup lokalu poruszył znów moją głowę i szybko pieniądze te znalazłem. Co zrobiłem?  A jak najlepiej inwestuje się w nieruchomości? Najlepiej używając PIL (pieniędzy innych ludzi). Zaproponowałem moim nowym Najemcom (moim kolegom), że przez pierwszy rok będą płacić 1,000 zł. miesięcznie za wynajem (zamiast 1,200 zł.) ale pod warunkiem że za pierwsze 6 miesięcy zapłacą mi z góry gotówką. Koledzy zgodzili się oczywiście i w taki sposób znalazłem prawie całą kwotę jaka była potrzeba na wykup (wpłatę 10%) lokalu.

Lokal został kupiony na moich rodziców. Ale zaraz po zakupie zrobiliśmy umowę darowizny i to ja stałem się jego właścicielem. Co miesiąc przez najbliższe 10 lat miałem płacić po około 800 zł. raty na spłatę pozostałej części ceny lokalu, no i płaciłem.. Ja nie płaciłem, płacili Najemcy lokalu. Spłaciłem go znacznie wcześniej bo chyba w 2006r., a to dlatego, że wszystkie pieniądze jakie przez te lata zarabiałem przeznaczałem na spłatę lokalu. W 2006r. miałem też dobry "strzał" na giełdzie i to także dzięki niej spłaciłem lokal szybciej, pamiętam, że w tym czasie do spłaty pozostawało mi ponad 12.000 zł. i to właśnie inwestycja giełdowa dała mi te pieniądze. Mogę więc z czystym sumieniem powiedzieć, że lokal posiadam dzięki mojej głowie a nie ciężkiej pracy.

Nie powiedziałem Ci jeszcze najważniejszego. Pamiętasz dlaczego w ogóle zająłem się tą nieruchomością? Dlaczego chciałem na niej zarabiać?  Chciałem, żeby moja mama nie męczyła się już w tym śmierdzącym klejami zakładzie szewskim. Przez pierwszy rok po zakupie lokalu, moi rodzice jeszcze w nim prowadzili swoją firmę (prowadzili w połowie lokalu czyli na 25m2), ale jak uwierzyli w to co im mówiłem od ponad roku, w to do czego ich przekonywałem, to postanowili w końcu zamknąć swój biznes i skończyć ciężką fizyczną pracę.

W części gdzie prowadzili swój zakład zrobiłem remont (odnowiłem lokal) i wynająłem go na sklep odzieżowy. Najemca spóźniał się trochę z płatnościami ale jakoś płacił, dzięki czemu moi rodzice mogli już nie pracować (po zlikwidowaniu firmy tata przeszedł na wcześniejszą emeryturę a moja mama już wcześniej pobierała rentę chorobową.). Rodzice mieli więc teraz do dyspozycji 1,300 zł. z wynajmu połowy lokalu oraz swoje świadczenia emerytalne, mogli sobie więc spokojnie żyć już nigdy nie wracając do pracy.

W 2002 roku cały lokal wynajmowany był już przez moich kolegów (zburzyliśmy ściankę działową i lokal stał się z powrotem jednym pomieszczeniem) i wynajmowany jest przez nich do dziś (to już 12 lat). Przez te lata spłacili mi oni ten lokal ponad 3 krotnie. Obecnie wynajmuję go za 2,500 zł. netto. Co roku podwyższam czynsz tylko o inflację za rok poprzedni, a dzięki temu nie mam żadnych kłopotów z Najemcą i mam go jednego od tylu lat, podczas gdy właściciele lokali na tej samej ulicy, którzy wynajmują swoje nieruchomości o podobnym metrażu za 3,000 - 4,000 zł. mają ciągła rotację Najemców i związane z tym przestoje w wynajmie, nie mówiąc już o stresach jakie przechodzą. Kilku z nich próbowałem już przekonać do tego żeby wynajęli lokal taniej ale raz na dłuuuugiczas, ale ludzka chciwość i brak rozumu to powszechna choroba społeczna.

.. ale sie rozpisałem :) ja tak juz mam, lubię gadać.

kiedyś napiszę Ci co było dalej z moimi inwestycjami w nieruchomości i jak jest dzisiaj (akurat jestem w trakcie załatwiania kolejnego, chyba już ósmego kredytu hipotecznego)

Pozdrowionka

Damian

ps. jak się chcesz trochę pośmiać, to zobacz jak mój synek wysmarował się przedwczoraj kremem Nivea :)))  - http://www.youtube.com/watch?v=Ld02Rv_tSdM